치솟던 집값이 뚝 떨어지는 진짜 이유(금리, 공급, 인구의 비밀 그리고 정부정책)

안녕하세요! 우리 생활 속 복잡한 경제 이야기를 할머니가 손주에게 들려주듯 쉽게 풀어내는 '한국 할매'입니다.

뉴스나 신문을 보면 "집값이 또 올랐다", "어디는 반토막이 났다"며 매일같이 떠들썩합니다. 평생 성실하게 모은 돈으로 내 집 한 칸 마련하는 게 꿈인 우리 서민들에게는 이 집값만큼 신경 쓰이고 가슴 졸이게 하는 것도 없지요.

대체 집값은 왜 이렇게 살아있는 생물처럼 오르고 내리는 걸까요? 오늘은 우리 집값을 뒤흔드는 핵심 원인 4가지를 아주 쉽게 짚어보려 합니다. 특히 최근 가장 큰 화두인 '인구 감소'가 집값에 미치는 반전 결과까지 함께 담았으니 차근차근 따라와 보세요.

돈을 빌리는 돈 값의 비밀, '금리'

집값이 움직이는 첫 번째 이유는 바로 금리(은행 이자) 때문입니다.

요즘 세상에 내 돈 100% 다 들고 집을 사는 사람은 거의 없습니다. 대부분 은행에서 대출을 받아서 집을 사지요. 그래서 은행 이자가 얼마냐에 따라 집을 살 마음이 생기기도 하고, 싹 사라지기도 합니다.

• 금리가 내려갈 때 (저금리): 은행 이자가 싸지면 "이 참에 대출 좀 받아서 집을 사자!" 하는 사람이 많아집니다. 시장에 돈이 흔해지고 집을 사려는 '수요'가 몰리니 집값은 자연스럽게 치솟습니다.

• 금리가 올라갈 때 (고금리): 반대로 이자가 무섭게 오르면 매달 내야 하는 돈(은행 이자)이 부담스러워집니다. 영끌(영혼까지 끌어모음)해서 집을 샀던 사람들은 이자를 감당하지 못해 집을 급하게 팔려고 내놓고, 사려는 사람은 사라지니 집값이 뚝뚝 떨어지게 됩니다.

• 지난 글에서 제가 물가와 환율, 그리고 집값의 연결고리에 대해 설명해 드렸던 것 기억하시나요? 시중에 돈이 너무 많이 풀려 물가가 오르면 정부는 금리를 올려 돈줄을 죕니다. 결국 물가가 잡히는 과정에서 집값도 함께 흔들리게 되는 구조랍니다.

시장의 절대 법칙, '공급과 수요'

모든 물건 값은 사려는 사람이 많으면 오르고, 파는 물건이 넘쳐나면 떨어집니다. 집도 마찬가지입니다.

하지만 집은 과자나 배추처럼 오늘 주문해서 내일 뚝딱 만들어낼 수 있는 물건이 아닙니다. 땅을 사서 다지고, 아파트를 올리고, 입주하기까지 최소 3~5년이라는 긴 시간이 걸리지요.

• 공급 부족: "나 이제 새 아파트에 살고 싶어!" 하는 사람은 매년 늘어나는데, 정작 새로 지어지는 아파트(공급)가 없으면 어떻게 될까요? 집값은 부르는 게 값이 됩니다.

• 공급 과잉: 반대로 한 동네에 갑자기 수만 가구의 아파트가 동시에 입주를 시작하면, 세입자를 구하지 못해 역전세난이 생기고 집값도 힘을 잃고 내려앉게 됩니다.

시장의 흐름을 바꾸는 손, '정부의 정책' 

집값은 정부가 어떤 제도를 만들고 어떤 규제를 하느냐에 따라서도 크게 출렁입니다. 정부의 정책은 과열된 시장을 식히는 '브레이크'가 되기도 하고, 얼어붙은 시장을 녹이는 '액셀'이 되기도 하지요. 

시장이 너무 뜨거울 때 (규제 정책):  집값이 미친 듯이 오르면 정부는 대출을 받기 까다롭게 막고, 집을 사고 팔 때 내는 세금(취득세, 양도세 )을 높입니다. 그래서 "돈 빌리기가 어려우니 다음에 사자", "세금이 무서워서 못 사겠다"라며 사람들이 관망세로 돌아서면 치솟던 집값에 브레이크가 걸립니다. 

시장이 너무 차가울 때 (완화 정책):  반대로 부동산 시장이 너무 가라앉아 경제가 위험해지면, 정부는 대출 규제를 풀어주고 세금도 깎아 줍니다. "지금 집을 사면 혜택을 주겠다"고 세금 감면으로 부추기면, 눈치를 보던 사람들이 다시 집을 사기 시작하면서 집값은 바닥을 치고 올라오게 됩니다.

인구는 줄어드는데 왜 집값은 안 떨어질까요?

많은 분들이 가장 궁금해하시는 대목이 바로 이 부분일 겁니다. "이제 인구가 줄어든다는데, 앞으로 집값은 무조건 폭락하는 것 아닌가요?"

결론부터 말씀드리면, 인구가 줄어든다고 해서 모든 집값이 똑같이 떨어지지는 않습니다. 여기에는 두 가지 숨겨진 비밀이 있습니다.

1) '인구수'보다 중요한 건 '가구수'

전체 대한민국 인구수는 줄어들고 있지만, 놀랍게도 '가구 수'는 오히려 늘어나고 있습니다. 예전에는 부모님과 자녀가 한 집에 함께 살았다면, 요즘은 혼자 사는 1인 가구, 결혼해도 아이를 낳지 않는 2인 가구가 급격히 늘어났기 때문입니다. 인구는 줄어도 '내가 살 집 한 칸'이 필요한 독립된 가구가 많아지니 집 수요가 쉽게 가라앉지 않는 것입니다.

2) 갈수록 심해지는 '양극화와 쏠림 현상'

인구 감소 시대의 진짜 무서운 점은 '양극화'입니다. 인구가 줄어들수록 사람들은 교통이 편리하면서 일자리가 풍부하고, 병원이 가깝고, 인프라가 좋은 곳으로만 몰리게 됩니다. 결국 지방이나 도시 외곽의 집들은 빈집이 늘어나면서 값이 떨어지겠지만, 사람들이 눈에 불을 켜고 가고 싶어 하는 서울이나 수도권 핵심 지역의 집값은 쉽게 떨어지지 않고 오히려 더 귀해지는 '똘똘한 한 채' 품귀 현상이  심해지는 것이지요.

할매의 생각,  집은 '투기'의 대상이 아니라 '보금자리'입니다

오늘은 집값이 오르고 내리는 대표적인 원인인 금리, 공급, 인구의 변화, 그리고 정부 정책까지 함께 짚어 보았습니다.

집값은 어느 한 가지 요인만으로 움직이지 않습니다. 세계적인 경제 흐름(금리)과 우리나라의 현실(공급과 인구), 그리고 정부 정책이 복잡하게 얽혀서 만들어내는 결과물이지요.

경제 공부를 하는 이유는 단순히 "어느 아파트를 사야 돈을 벌 수 있을까?"를 맞추기 위함이 아닙니다. 경제의 이런 흐름을 볼 줄 알아야 무리한 대출로 하우스푸어가 되는 위험을 피할 수 있고, 내가 감당할 수 있는 선에서 안전하고 따뜻한 '내 집 마련 보금자리'를 지킬 수 있기 때문입니다.

오늘 글이 여러분의 현명한 생활경제에 작은 보탬이 되었기를 바랍니다. 다음에도 더 쉽고 유익한 이야기로 찾아올게요. 구독과 댓글은 할매에게 큰 힘이 됩니다! ^^