실거주 1주택자는 보호하고 고가·다주택 보유 부담은 높이는 세제개편
업데이트: 이 글은 2026년 8월 정부가 처음 발표한 세제개편안을 바탕으로 작성했으며, 9월 1일 국무회의에서 수정·확정된 정부안을 반영해 내용을 보완했습니다. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제 축소와 세 부담 상한 인상 등 일부 내용이 최초 발표안에서 변경됐습니다. 정부안은 국회 심사 과정에서 다시 달라질 수 있습니다.
정부가 2026년 세제개편안을 통해 부동산 보유세 체계를 손질하겠다는 방침을 내놓았습니다. 방향은 실거주 1주택자를 상대적으로 보호하면서 고가주택과 다주택 보유에 대한 세 부담을 높이는 것입니다.
처음 발표된 개편안은 실거주 여부에 따라 1주택자의 종합부동산세 기본공제까지 크게 차등화하는 내용이어서 논란이 있었습니다. 이후 정부는 의견수렴과 부처 협의를 거쳐 일부 내용을 수정했습니다.
그렇다면 처음 발표된 내용에서 무엇이 달라졌고, 실제 주택 보유자에게는 어떤 영향을 미치게 될까요?
핵심 요약
실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 확대하는 정부안이 유지됐습니다.
비거주 1주택자의 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 계획은 철회되어 12억 원을 유지하는 것으로 수정됐습니다.
세 부담 상한을 150%에서 200%로 높이려던 방안 역시 철회돼 150%를 유지합니다.
종부세 공정시장가액비율 인상과 주택가액 중심의 과세체계 전환 등 큰 방향은 유지됩니다.
재산세와 종합부동산세는 무엇이 다를까요?
부동산 보유세를 이해하려면 먼저 재산세와 종합부동산세를 구분해야 합니다. 재산세는 주택을 소유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 매년 6월 1일을 기준으로 주택 소유자를 정하고 공시가격 등을 바탕으로 세금을 계산합니다.
반면 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택 등을 보유한 사람에게 국가가 추가로 부과하는 국세입니다. 이번 세제개편에서 주택 보유자가 특히 살펴봐야 할 부분은 종부세입니다.
실거주 1주택자의 기본공제는 14억 원으로
현행 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억 원입니다. 정부안은 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 높이는 내용을 담고 있습니다.
공시가격이 14억 원 이하인 실거주 1주택자는 다른 요건을 충족한다면 종부세 과세 대상에서 제외되는 방향입니다. 실제 자기 집에서 생활하는 1주택자의 부담을 상대적으로 낮추겠다는 취지입니다.
비거주 1주택자 9억 원 공제안은 철회됐습니다
8월 3일 처음 발표된 세제개편안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 기존 12억 원에서 9억 원으로 낮출 계획이었습니다. 그러나 이 방안은 많은 논란을 낳았습니다. 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양, 전세 등 여러 사정으로 자기 집에 거주하지 못하는 1주택자까지 투자 목적으로 주택을 보유한 사람과 비슷하게 취급될 수 있다는 문제가 제기됐기 때문입니다.
정부는 의견수렴과 부처 협의를 거쳐 9월 1일 국무회의에서 이 방안을 수정했습니다. 따라서 비거주 1세대 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 낮추지 않고 현행 12억 원을 유지하는 정부안으로 변경됐습니다. 이 부분은 8월 처음 발표된 내용과 비교할 때 중요한 변화입니다.
공시가격 15억 원 주택이라면 어떻게 달라질까요?
종부세 과세표준은 기본적으로 다음과 같은 방식으로 계산합니다.
종부세 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 기본공제액) × 공정시장가액비율
정부안에 따라 2027년 공정시장가액비율 70%를 적용한다고 가정해 보겠습니다. 공시가격 15억 원인 주택에 실제 거주하는 1세대 1주택자는 기본공제 14억 원을 적용받게 됩니다.
(15억 원 − 14억 원) × 70% = 7,000만 원
반면 비거주 1주택자는 수정된 정부안의 기본공제 12억 원을 적용하면,
(15억 원 − 12억 원) × 70% = 2억1,000만 원이 됩니다.
| 구분 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 15억 원 | 15억 원 |
| 기본공제 | 14억 원 | 12억 원 |
| 공정시장가액비율 가정 | 70% | 70% |
| 과세표준 | 7,000만 원 | 2억1,000만 원 |
제가 처음 이 글을 작성했을 당시 정부 원안대로라면 비거주 1주택자의 기본공제가 9억 원이어서 과세표준이 4억2,000만 원이었습니다. 그러나 정부안이 수정되면서 4억2,000만 원 → 2억1,000만 원으로 계산이 달라진 것입니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. 과세표준은 실제 내야 할 종부세 금액이 아닙니다. 과세표준에 해당 세율을 적용한 뒤 재산세 중복분과 각종 세액공제, 세 부담 상한 등을 반영해야 실제 납부세액이 결정됩니다.
공정시장가액비율은 올라갑니다
이번 개편에서 또 하나 눈여겨볼 부분은 종부세 공정시장가액비율입니다. 현재 60%인 주택분 공정시장가액비율을 정부안에서는 단계적으로 높이는 방향입니다. 1세대 1주택자와 일정 요건의 주택에는 2027년부터 70%를 적용하고, 3주택 이상 보유자와 일부 규제지역 주택 보유자는 이후 80%까지 높이는 내용이 포함돼 있습니다.
따라서 기본공제만 보고 종부세가 줄거나 늘어난다고 판단해서는 안 됩니다. 기본공제·공정시장가액비율·세율을 함께 살펴봐야 실제 부담의 방향을 알 수 있습니다.
세 부담 상한 200% 인상도 철회됐습니다
8월 최초 정부안에는 종부세 세 부담 상한을 현행 150%에서 200%로 높이는 방안이 포함돼 있었습니다. 쉽게 말해 종부세가 크게 증가하는 경우 전년도보다 세 부담이 증가할 수 있는 폭을 더 크게 허용하려던 것입니다.
하지만 이 내용 역시 9월 1일 정부안에서 수정됐습니다. 정부는 세 부담 상한을 현행 150%로 유지하기로 했습니다. 따라서 제가 처음 작성했던 글의 ‘세 부담 상한이 200%로 높아진다’는 내용은 현재 정부안과 맞지 않아 삭제했습니다.
다주택자는 무엇을 봐야 할까요?
종부세 개편의 큰 방향 가운데 하나는 단순히 주택 수만 따지던 방식에서 보유한 주택의 전체 가액을 더 중요하게 보는 방식으로 이동하는 것입니다.
다주택자의 기본공제도 거주주택의 비중을 반영하는 구조가 포함돼 있습니다. 정부 원안에서는 기본공제를 다음과 같은 방식으로 계산하도록 했습니다.
기본공제액 = 4억 원 + (5억 원 × 거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액 합계)
거주용 주택의 비중이 클수록 공제액이 늘고, 비거주 주택의 비중이 높을수록 공제 혜택이 줄어드는 구조입니다. 결국 앞으로는 단순히 ‘몇 채를 가지고 있는가’뿐 아니라 얼마짜리 주택을 보유하고 있고 그중 어느 주택에 실제 거주하는가가 중요해지는 것입니다.
은퇴한 1주택자는 괜찮을까요?
저는 이 부분이 특히 눈에 들어옵니다. 집값이 올랐다고 해서 은퇴자의 생활비까지 함께 늘어나는 것은 아니기 때문입니다. 오랫동안 한 집에서 살았는데 주변 집값이 크게 오르면서 자신도 모르는 사이 고가주택 보유자가 되는 경우가 있습니다.
직장에 다닐 때는 세금을 낼 여력이 있더라도 은퇴 후 국민연금이나 저축으로 생활하는 시기에는 보유세 몇십만 원, 몇백만 원의 증가도 부담이 될 수 있습니다. 그래서 부동산 보유세를 평가할 때는 자산가액뿐 아니라 소득이 적은 장기거주 고령자의 현금흐름 문제도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
납부유예 제도가 있더라도 이는 세금 자체를 없애는 것과는 다릅니다. 일정 요건을 충족한 경우 납부 시기를 미루는 제도이므로 구체적인 적용 조건을 확인해야 합니다.
정부 세수는 얼마나 늘어날까요?
정부는 2026년 세제개편에 따른 향후 5년간 세수 증가 효과를 순액법 기준 약 3조4,430억 원으로 추산했습니다. 이 가운데 종부세 개편에 따른 세수 증가분은 약 2조1,815억 원으로 추계됐습니다.
9월 1일 정부안에서 비거주 1주택자 기본공제와 세 부담 상한이 수정됐지만, 정부의 5년간 전체 세수효과 추계는 기존 수준을 유지하고 있습니다. 다만 이는 개별 가구가 실제로 얼마를 더 부담한다는 의미와는 다릅니다. 주택가격과 보유 형태, 거주 여부, 연령과 보유기간 등에 따라 실제 세 부담은 달라질 수 있습니다.
보유세를 올리면 집값은 안정될까요?
이것은 단순하게 답하기 어려운 문제입니다. 보유비용이 높아지면 일부 다주택자가 주택을 매도하면서 시장에 매물이 증가할 가능성이 있습니다. 반대로 세금 부담이나 정책 불확실성 때문에 거래를 미루는 사람이 생길 수도 있습니다.
임대인이 증가한 비용을 전세나 월세에 어느 정도 반영할 가능성도 살펴봐야 합니다. 무엇보다 집값은 세금 하나로 결정되지 않습니다. 주택 공급량, 금리, 대출 규제, 일자리, 교통망, 학군과 지역 선호 등 여러 요인이 함께 작용합니다.
따라서 종부세 세수가 증가한다고 해서 무주택자의 집값이나 주거비가 곧바로 낮아진다고 단정하기는 어렵습니다.
한 달 만에 바뀐 세제개편안에서 우리가 봐야 할 것
이번 과정을 지켜보면서 한 가지 분명하게 느낀 점이 있습니다. 세제개편안은 발표됐다고 끝나는 것이 아니라는 것입니다. 8월 처음 발표됐을 때만 해도 비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 낮아질 예정이었고 세 부담 상한은 200%로 높아질 예정이었습니다.
하지만 의견수렴과 부처 협의를 거쳐 9월 정부안에서는 비거주 1주택 기본공제 12억 원, 세 부담 상한 150%로 다시 변경됐습니다.
앞으로 국회 심사도 남아 있습니다. 따라서 주택을 가진 사람이라면 ‘세금이 오른다더라’, ‘1주택자는 괜찮다더라’라는 말만 듣기보다 최종적으로 어떤 법안이 국회를 통과하는지 확인하는 것이 중요합니다.
특히 은퇴를 앞두고 있거나 이미 은퇴해 소득이 줄어든 가구라면 자신의 주택 공시가격과 거주 여부, 보유기간 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
한국 할매의 한마디😊
처음 이 글을 썼을 때와 지금의 정부안이 한 달도 되지 않아 달라졌습니다.
그래서 세금 정책은 발표 제목만 보고 판단해서는 안 된다는 생각이 더 강해졌습니다.
실거주 1주택자를 보호하는 것은 필요합니다. 다주택자나 고가주택에 어느 정도의 세 부담을 지우는 것이 적절한지는 사회적으로 계속 논의할 문제입니다.
다만 세금을 더 걷는 것 자체가 정책의 목표가 되어서는 안 된다고 생각합니다. 늘어난 세수가 주택 공급과 서민 주거 안정에 어떻게 쓰이는지, 임차인의 전월세 부담에는 어떤 영향을 주는지까지 지켜봐야 합니다.
결국 세제개편의 평가는 이름이나 구호가 아니라 실제 국민의 주거와 생활에 어떤 결과를 가져오는지를 보고 내려야 할 것입니다.
참고자료
1.재정경제부, 2026년 세제개편안 및 세법개정안
2.2026년 9월 1일 국무회의 확정 세법개정안 관련 정부 발표
3.연합뉴스, 「정부, 종부세 비거주1주택 기본공제 축소안 폐기…12억 그대로」
4.뉴시스, 「종부세 부담 완화에도 세수효과 '3.4조' 그대로…이유는?」